我问她，你想好去深圳做什么工作了吗？她说不知道，反正怎样都能活下去。因为那里是深圳。
年轻的朋友都往深圳去，所以这座城市越来越年轻。但这两年，我也留意到另一个相反的现象。
离开深圳的朋友也在直线上升。他们大多三十岁以上，在准备结婚生子的时候，打包行囊，逃离深圳。
我脑海中忽然蹦出一个深圳幼儿园的开园故事。据说有位校长当天请了钢管郎来为孩子们表演，吓得家长们赶紧拉孩子们回家。
在深圳待久了，很多人都会对这里的教育水平有自己的见解。好的教育都是死贵死贵的，价格友好的学校，家长却又不放心。
这几天我一直在思考一个问题。一直以来，我们是不是高估了深圳这个一线城市的房价呢？
中国房价，疑难杂症多年，归根到底，既是人民币的问题，也是人的问题，更是人口的问题。
2015年1月，深圳在四个一线城市中第一个发布人才新政，吸引本科以上人才落户，并出台租房补贴。2018年5月，深圳人才新政2.0版出台，再度「抢人大战」。
相比之下，三年后，2018年1月，广州的「人才新政」才姗姗来迟。而北京与上海，上演的剧情正好相反：人口主动对外引流。
人均用水量，是一个刚性的真实需求，作假的可能性基本上没有，同时它又是一个比例指标，所以它可以在同一气候区、不同大小的城市之间进行比较。
但是，上图显示，深圳的年度人均用水量，平均比广州少了20吨，比佛山少了12吨。
人均用水量=总体用水量/非流动人口。深圳这个现象很怪异，对此通常有两个解释：
2，用水量都是远程或人工抄报的，不太可能作假。那么，人均用水量低，就从另一方面代表着作为分母的常住人口比较高。
我们又找了广州与深圳用电的数据。用电与用水一样，都是刚性硬需求，因此都准确折射当地的人口数量。
在人均生活用电指标中，深圳又比广州低了许多，从2015年到2017年，人均生活用电大致少了100到130千瓦时。1千瓦时等于1度电。
少一点是能够理解的，但是少太多，每年平均少用100到130度电，就难以解释了。
这三个口径指标，一一对比，我们得知，深圳都比广州要差很多。这个差距，甚至比用水、用电量的差距，要更大。
因此，我们只可以推测，是分母——深圳的真实人口数量被夸大了，或者是它的统计结构中，出现了统计假象，导致了深圳的各类人均指标对比出现了明显的差距。
图片显示，在2015年深圳启动抢人大战前，深圳市的常住人口中，非户籍人口已然浮现了净流出的局面，连续三年，分别减少了11万，15万与7万人。
这个局面完美解释了深圳市为何在2015年突然出台人才新政。因为，官方一定是看到了整体人口增长中的结构性危险。
从2015年开始，深圳市的非流动人口增长中，户籍人口继续保持正增长，而非户籍人口，则从之前的负值转变为正值。这说明，人口新政是有效果的。
但是，此处敲黑板，人口新政的增长效果是存在的，可能没想象的那么明显。如果再考虑结构性的话，真相可能更加令人不淡定。
我们从官方公布的2017年深圳人口统计中发现，2017年，深圳市的非流动人口增加了4.6%，约62万人，其中，常住人口增加了11.3%，而非户籍人口仅仅增长了1.4%。
常住人口=本地户籍常住外来净迁入人口。2017年深圳常住人口增长了62万，但是，增幅一对比，我们得知，它主要是依赖于本地户籍人口的增长，外来净迁入人口的贡献并不是很大。
1，深圳人口确实年度增长了几十万，但是，用非流动人口的简单加减，并不能真实反映深圳真实的人口流动。它的真实原因可能并不是由外面大量的人蜂拥而来导致的。它很可能还在于，既有人口的自然出生率增长，以及部分非户籍人口一夜转正。
2，大家都很相信，深圳人口净增加的故事，并为此欢欣鼓舞，但是这一个故事的商业含金量可能没有一厢情愿想象的那么大。拿这个增加的故事，来持续看高深圳房价、商业消费等等，可能得出错误结论。
首先，假如高达几十万的净人口流入一个城市，那么，通常而言，这个城市的房价与房租一定会随之暴涨。过去几年，深圳市的房价被行政摁住了，近乎一条直线，但是深圳市的房租出现暴涨局面了么？
其次，深圳市的人均社会零售消费额（含电商），从2015年到2017年，分别是4.4万，4.6万与4.8万。
然而，统计数字显示，这一个数字比南京低很多，仅仅比西安这个二线年，南京的人均消费数字是6.7万，而北京的人均零售消费数字是5.3万元，西安是4.3万元。
这些直截了当的数字对比，与我们心目中深圳是一个高消费城市的印象，强烈不吻合。
这样一个真实的人均消费数字，也让我们不得已意识到，拿深圳非流动人口大增去讲述一个过度乐观的房价故事、房租生意与其他商业故事，可能是有问题的，也可能是危险的商业冒险。
今年2月份，深圳本地的资深观察人士宋丁也撰文称，深圳市年度60万人口增量的背后，可能是之前非户籍人口在新政刺激下的「就地转正」，是一个统计假象，不但不应该过于乐观，反而可能意味着，深圳人口移民的增长动力在下降。
坦率说，经过上面的数据对比后，我不得不同意这个推理与结论，深圳市的真实人口数量没有你想象的那么多。人才新政抢到的人，未必是外来的移民，而可能主要是原有非户籍人口的「就地转正」。
深圳楼市从业者很喜欢提到的一个数据是，深圳线万，并以此作为深圳房价的一个强有力的心理支撑。
说说总是最容易的，但是他们没意识到一件简单的算术题：我们按深圳2000万人来计算，深圳年度人均用水量应该是37吨，而假如广州与深圳的人均用水量保持一致，广州的人口数将妥妥超过3000万人。
这个数字可是比现在公布的广州人口（1449.8万），足足高了一倍有余。你信么？
另外，事实上，由于在社会人均零售消费指标上，深圳频频落在下风，还让我甚至有这样一个担心：深圳市真实的人口消费水平可能也不乐观。
昨天中午，与一个地产朋友喝咖啡，聊天中提到，目前北京部分区域房子销售困难的话题。
这位朋友说了一个很真实的感叹：我们得知，北京的有钱人可能没你们想象的那么有钱，他们的钱，主要是用房子的形式来体现。当房子卖不出去时，他们手里并没多少资金来购买新房。
这个「北京故事」里的插曲，不会跟「深圳故事」差距太远，两个城市都可能一样面临。
当各种楼市里的加杠杆手段被封堵，被禁止，当二手房市场成交周期变长，无法及时转换成新增购买力，当深圳的人口移民红利没有乐观者想象的那么多，当华为搬迁到东莞，中兴的生产基地迁出深圳，而中西部城市的人口回流正在加速实现，那么，深圳的房价故事有很大的概率，会朝着官方希望看到的、稳定的方向演化。
这个时候，我们就有足够的理由来期待，深圳房价，需要来一次像模像样的、向下的调整。
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